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“平平无奇”梅江西 带着150平米以上大户型新品来了

发布日期:2020-11-18 18:28   来源:未知   阅读:

  经过近20年的发展,梅江的概念范围原来越大,从老梅江衍生出了新梅江、梅江南、梅江西多个板块。而且因为梅江的“高端”属性,这些“泛”梅江项目的房价也是高高在上,天生就让纯刚需们“高攀不起”。

  不久前,天津市规划局公布了津西青紫(挂)2019-099号A地块规划,共9栋楼,总建筑面积约3.8万平米,容积率2.0,预计供应122套房源,面积都在150㎡以上。

  其中1、2、5、6号楼这四栋是6-7层到顶洋房,其余是11、17层到顶的小高层产品。该部分全部是地下车位,数量是319个,车位配比达到1:2,从户型和车位配比上,就能够窥见该项目的“高端”属性。

  加上去年曝光的B、E、F三个子地块规划,至此,该项目差不多已经显示出全貌。

  F地块总建筑面积约3万,供应房源213套,共建设6栋楼,1-7号楼7层到顶,5、6号楼11层到顶。

  B地块将建设商业和幼儿园;E地块作为学校用地,或许会建设小学。至今为止,该项目还剩C地块的住宅和D地块的商业没有公布规划。

  该项目从土地出让时期就一波三折,加上地处梅江这样热门的地理位置,一直以来就备受业内外关注。

  津西青紫(挂)2019-099号地块位于西青区郁江西道与江盛路交口东南侧,是紫金山路纪庄子项目中的一部分。

  2018年12月,纪庄子项目曾以津西青紫(挂)2018-227号、228号、229号三个编号同时挂牌三宗经营性用地,原定于2019年1月成交,但后经多次公告延长挂牌时间。

  直至2019年3月22日,融创才以总价20.5亿元、楼板价约20621元/㎡、自持租赁住房建筑面积4000㎡,竞得其中229号宅地,既目前梅江壹号院项目。

  而227号、228号两宗地块在挂牌数月后,于2019年4月29日“因重新办理相关规划手续”由天津土地交易中心公告停牌。

  随后,2019年6月25日,拥有全新编号的津西青紫(挂)2019-099号宗地挂牌文件亮相天津土地交易中心,拟出让土地面积也远大于此前两宗停牌地块面积之和,其中应部分包含此前227号、228号地块范围。

  直到2019年7月24日,上述99号地块迎来摘牌,当天共有2家房企报名纪庄子地块竞买,分别为万科、天津致达。最终,天津致达以溢价率11%竞得该宗地,总价27.2亿元、楼面价28943元/㎡。

  一块地从挂牌到摘牌,经历了“解散”、“延期”、“重新组团出道”等层层阻碍,为何处于天津市内寸土寸金之地还备受冷落?

  血拼哥认为,一方面因为当时市场大环境原因,大家的拿地热情普遍不高,底价、延期、停牌是2018年-2019年土地出让经常出现的事情;另一方面,虽然地处大梅江,但是土地核心价值没有亮点,无论是位置还是配套,放眼梅江板块确实算不上特别出彩。

  其实从楼面价上,能看出房企拿地犹豫不决的一个最根本的原因,就是贵。整个地块拆分后,229号地总价是最高的,但是楼面价却最低,也是第一个成交的,20621元/平米比较符合河西市场的普遍情况。

  227号和228号地块在组合重新挂牌出让后,楼面价仍然比229高出很多,而且从容积率上看,227、228号地块在1.6-1.7之间,显然是比229号地更加低密。

  上述提到229号地块是融创梅江壹号院(融创梅江壹号院_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网),目前在售产品是高层、小高层,户型面积约144-300㎡,高层均价40000元/㎡,小高层均价45000元/㎡。

  如今的市场为了快周转得到现金流,从拿地到公布案名、亮相出售都速度极快,通常情况下拿地之后就无音信的项目都是买贵了,“拖”字诀,或许能为未来挣得一线生机,毕竟不是所有房企都有底气“赔钱”卖。

  地段的价值体现在配套,卖的地值不值这个价,还得看梅江南板块配套究竟好不好。

  房价贵要贵的有道理,高端项目的基本基因不止是好地段,还需要好配套,硬配套。比如名校、高端商业、地铁上盖等等。

  在交通配套上,5号线号线穿越整个大梅江板块,不得不说对于区域的整体价值提升有作用,但是地铁站的辐射是有限度的,1公里范围内还好,超过这个距离前往地铁站就变得不那么便捷。

  现在看,梅江西板块目前有规划中的地铁10号线横穿而过,未来轨道交通的发展潜力是存在的,但是目前还享受不到。

  从教育上看,梅江西板块内有河西区中心小学(梅江校区)、梅江中学、南湖小学、天津体育学院、天津富力中学、天津西青区梅江富力小学、天津市经济贸易学校等,教育资源尚可。

  商业方面,梅江西板块大型商业配套匮乏的现状存在,需要前往两公里处的新业广场消费。

  值得一提的是,板块内拥有梅江会展中心这个核心配套,对于整个区域的产业导入有利好作用,对于整个板块未来的房产升值也有一定保障。

  综合来看,致达地块周边高大上的配套有,接地气的配套也有,但是短板在于都距离项目不是特别近,利好的辐射范围有限的情况下,该项目就看上去有些平平无奇。

  怀着对未来的期待,未来项目以什么产品入市、对于梅江西板块楼市又会有什么影响?我们拭目以待!